In een interview met PropertyNL vertellen David Hart en Willem Slager over hoe DHG volop profiteert van de booming logistieke markt, door op risico te ontwikkelen in krappe markten.

De markt is krap, maar dat is juist zoals ze het graag willen hebben. Toen David Hart en Willem Slager vier jaar geleden merkten dat de logistieke vastgoedmarkt keerde, zijn ze er bovenop gesprongen. Niet alleen in de thuishaven Rotterdam, vanuit hun kantoor aan de Nieuwe Maas, maar ook elders in het land. Hart: ‘Behalve in plekken zoals Venlo, daar lagen en liggen nog te veel hectares voor het oprapen. Daar doen we dus niets.’

David Hart is oprichter van DHG, David Hart Group. Tot vier jaar geleden was DHG vooral belegger met een portefeuille van zo’n € 350 mln, verdeeld over bedrijfs- en logistieke gebouwen, haventerreinen, terminals en kantoren. Hart: ‘We waren belegger, maar altijd met het doel om waarde toe te voegen. Tot 2015 waren we voor 90% belegger en voor 10% ontwikkelaar. We deden hoogstens één grote ontwikkeling per jaar.’ Slager: ‘Het was een gemixte portefeuille met gemiddelde inkoopwaardes van rond 10x de huur, gematigd gefinancierd en zeer stabiel.’

Gekanteld beeld

Dat beeld is nu echter behoorlijk gekanteld. Met een pijplijn tot halverwege 2020 van ruim 750.000 m² aan distributiegebouwen – of Smartlogs, zoals ze bij DHG genoemd worden – is DHG nu meer ontwikkelaar dan belegger. De ratio’s liggen volgens Slager nu precies andersom. Hart: ‘We verwachten bovendien daar voor het einde van het jaar nog eens 250.000 m² aan ontwikkelingen aan toe te voegen, waardoor we 1 mln m² aan logistieke vastgoedontwikkelingen realiseren, wat in verhuurde staat een waarde vertegenwoordigt van een dikke € 1 mrd.’

Terwijl DHG als belegger in vroeger dagen eigen ontwikkelingen doorgaans in portefeuille hield, is ook dat veranderd. Dit voorjaar heeft DHG het eerste deel van de verhuurde ontwikkelportefeuille (LogChainOne) aan de Duitse belegger Patrizia verkocht, 131.000 m² aan Smartlogs voor € 130,8 mln. De verkoop van het tweede deel van de portefeuille (LogChainTwo) van 300.000 m² is op dit moment in volle gang.

Zo’n vroege verkoop is voor DHG een behoorlijke cultuuromslag. Zou Hart niet liever op de oude manier verder gaan en het vastgoed wat langer in handen houden? Hart: ‘Ik denk inderdaad dat we te vroeg verkopen, dat de prijzen zeker nog zullen stijgen. We konden onlangs voor het eerst de huurprijzen in Rotterdam en Moerdijk al met € 5 per m² verhogen – dat is op 200.000 m² al € 1 mln meer huurinkomsten per jaar. Als je dat afzet tegen de aanvangsrendementen van nu, dan praat je over gigantische waarde toenames.’ Slager: ‘Laat staan als je dat op termijn over de hele ontwikkelportefeuille kunt doen.’

Keerzijde

Hart houdt echter ook oog voor de keerzijde: ‘Deze rush kan niet aanhouden. De transporteurs zullen de stijgende prijzen moeten doorberekenen aan de producenten en de vraag is natuurlijk wanneer dat stopt. We kunnen niet in de toekomst kijken, maar er komt zeker een moment dat het minder wordt.’

Te vroeg verkopen of niet – de realiteit is ook dat het eigenlijk niet anders kan. Met het ondernemersbloed dat door hun aderen stroomt, kunnen Hart en Slager er met hun hoofd eigenlijk niet bij, maar financieren is lastig. Slager: ‘De winsten die we nu kunnen realiseren zijn zo ongelofelijk dat we nu eigenlijk wel moeten verkopen. Daarbij is het voor ons onmogelijk om de door ons op risico te ontwikkelen objecten allemaal te financieren, dus als we willen doorpakken, moeten we wel verkopen.’ Hart: ‘Ja, als je een huurder hebt of een koper, dan willen de banken wel financieren, maar het financieren van op risico ontwikkeld logistiek zoals wij dat doen, is voor de meeste banken onmogelijk.’

Ook alternatieve financiers of buitenlandse partijen springen niet of nauwelijks in het gat dat de banken laten liggen. Slager: ‘Er is ontzettend veel buitenlands geld dat zijn weg naar Nederland probeert te vinden. Bij de verkoop van het eerste deel van onze logistieke ontwikkelportefeuille waren er 48 partijen die serieuze interesse hadden, allemaal van buiten Nederland. Maar ook die durven een iets groter risico niet aan. En aan forward funding doen we niet, dat vinden we te duur.’

Dus toen Slager en Hart vier jaar geleden de kansen in de logistieke markt zagen, hun core-markt, besloten ze een deel van de bestaande beleggingsportefeuille te verkopen om liquiditeiten vrij te spelen. Hart: ‘De portefeuille is altijd gematigd gefinancierd geweest, en met de overwaarde konden we onze Smartlogs op risico ontwikkelen.’ Wat overigens niet betekent dat ze geen oog meer hebben voor andere kansen: onlangs werd nog geïnvesteerd in een kantoorgebouw in Weesp dat herontwikkeld wordt tot wooncomplex. Of zoals het vorig jaar gekochte hoofdkantoor van ABN Amro aan de Kneuterdijk in Den Haag, waarop DHG een hotelbestemming wist te verkrijgen om het vervolgens aan een Oostenrijkse hotelontwikkelaar te verkopen.

De meeste aandacht gaat sinds 2015 echter naar de Smartlog-portefeuille. Slager: ‘De afgelopen jaren, tot 2015, was de markt vooral een huurdersmarkt. Sinds 2015 is het weer een verhuurdersmarkt, en die is steeds krapper geworden.’ Hart en Slager zien de gronden daarnaast snel opdrogen. Hart is sindsdien weer druk op zoek naar locaties. Hart: ‘Dat komt prima uit, want ik houd ervan om productief te zijn.’ Daarvoor lag zijn focus iets minder op DHG, omdat zijn team het bedrijf toch wel uitstekend liet draaien. Daardoor kon Hart zelf wat meer aandacht aan zijn klassieke racewagens schenken, een grote liefde van hem.

“Grond is onze grondstof”

Slager is verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken bij DHG en alles wat er speelt vanaf de aankoop van een stuk grond. Hart is de man van de inkoop. Hart: ‘Grond is immers onze grondstof.’ Dat Slager en hij de markt goed hebben ingeschat, bewijst bijvoorbeeld de inkoop van vele gronden op Moerdijk. Volgens Hart kocht DHG de gronden een paar jaar geleden nog voor € 120 per m², nu ligt de marktprijs al rond de € 180 per m² en zijn de gronden voor logistiek bovendien op.

Gronden werden en worden aangekocht in markten waar het grondaanbod niet eindeloos is. Door direct te bouwen, kunnen huurders meteen terecht, waarbij de krappe markt een voordeel is. Aan opties op gronden nemen doet DHG dan ook niet, alles wordt zo snel mogelijk verworven en ontwikkeld. Slager: ‘We geloven namelijk in ons concept én onze locaties. Ernaar blijven staren en wachten op een huurder heeft geen zin.’

Dat kan vooral ook doordat DHG het verhuur- en ontwikkelapparaat geheel in huis heeft en de verhuur meteen van start gaat. Hart: ‘Als iemand voor een hal van ons staat, loopt hij niet weg zonder dat hij klant wordt. We gaan met hem in gesprek: wat heeft zijn business nodig, tegen welke problemen loopt hij aan? Zoekt hij één locatie, maar heeft hij elders nog een huurcontract van 3 jaar en even verderop een stuk eigendom? Dan komen we eruit; wij lossen dat voor hem op. Ik houd van ruilen; huurcontracten, panden: ik ruil alles in.’ Dat kan alleen doordat DHG volledig zelfstandig is; voor de concurrenten zijn zulke deals vaak veel lastiger te initiëren.

Kennis van de sector is daarbij onontbeerlijk, vindt Hart. ‘Iedereen kan overal wel hallen neerzetten, maar ik wil weten hoe de business in elkaar zit.’ Mede daarom is in 2015 Hans van Driel bij DHG komen werken. Hart: ‘Hij heeft vrijwel geen ervaring in vastgoed, maar is afkomstig uit de logistieke sector. Hij weet precies wat er bij onze huurders speelt.’ Ook heeft DHG daarom mensen in dienst die alles weten over de opslag van gevaarlijke stoffen en de regelgeving eromheen.

Investeren in logistieke bedrijven

Kennis over de sector komt echter ook op een andere manier binnen: naast de vastgoedactiviteiten heeft DHG een tweede poot, die samen met partners investeert in (logistieke) bedrijven als transporteurs en expediteurs. In totaal hebben ze elf ondernemingen. Het zijn over het algemeen wat kleinere bedrijven, want het gaat Hart om het begrijpen. ‘En geen start-ups; het moeten wel bewezen concepten zijn.’

Hoewel het om het begrijpen gaat, leveren de investeringen echter wel het nodige op. Joop Drechsel, die de laatste 17 jaar aan het roer stond van het investeringsfonds van John Fentener van Vlissingen, staat Hart vanaf 1 september bij met de investeringen in bedrijven. Hart: ‘En die bedrijven hebben natuurlijk ook iets aan ons: zij kunnen gebruikmaken van ons financiële apparaat, onze juristen, administratie en zo meer.’ En zo af en toe natuurlijk wat logistieke ruimte als ze die nodig hebben.

Wat Hart en Slager op die manier aan den lijve hebben ondervonden, is dat de logistieke bedrijven de laatste jaren geprofessionaliseerd en volwassen zijn geworden. In combinatie met de krappe markt heeft dat onder meer geresulteerd in langere huurcontracten. Terwijl die vroeger niet langer waren dan 3–5 jaar, is 10 of 15 jaar nu geen uitzondering. Hart: ‘Maar zulke huurcontracten zijn eigenlijk te lang. Ze worden zo lang afgesloten dat huurders de zekerheid hebben dat ze lang kunnen blijven zitten op het huidige huurniveau.’

Derde ontwikkeltranche

De volgende, derde ontwikkeltranche van DHG die er begin volgend jaar aankomt, zullen vooral Rotterdamse ontwikkelingen betreffen, de thuisstad van Hart. De bouw hiervoor is inmiddels opgedragen. Die positie van DHG in Rotterdam en de mogelijkheid om daar ontwikkelgronden te vinden is uniek in de markt: menig (internationaal) beleggende ontwikkelaar van logistiek vastgoed klaagt dat de Rotterdamse markt aantrekkelijk is, maar zo goed als onmogelijk om er ontwikkellocaties te vinden.

Hart: ‘In Rotterdam zijn alleen nog maar brownfields. We gebruiken al jaren luchtfoto’s om locaties te vinden. Je moet creatief zijn, alleen zo kun je gronden naar je toe halen. We hebben bijvoorbeeld drie locaties gecreëerd door een empty depot (opslag van lege containers) te verplaatsen naar de mede daarvoor aangelegde Maasvlakte, zodat we in de haven dichtbij Rotterdam logistieke gebouwen hebben kunnen neerzetten.’ Hij wijst door het raam van zijn kantoor naar een schip dat net voorbij komt varen. ‘Kijk, daar gaat weer een schip met lege containers terug naar de Maasvlakte. Groot voordeel is bovendien dat op deze manier ook de A15 ontlast wordt.’

Een goede relatie met het Rotterdamse havenbedrijf is dan onontbeerlijk. Hart: ‘In liefde en zakendoen maakt het overwinnen van een dieptepunt de relatie alleen maar sterker. Na de affaire Scholten – waarmee wij overigens niets van doen hadden – zijn we door het Havenbedrijf doormidden gezaagd. Er is niets geks gevonden. Maar nu weten we wel precies wat we aan elkaar hebben. Het Havenbedrijf weet wat ze krijgen als ze ons erbij betrekken, dat is de pijler onder de jarenlange relatie die we hebben.’

Volgens Hart is het verschil tussen het Havenbedrijf en DHG dat DHG pro-actiever is. ‘Zij moeten vaak wachten tot de erfpacht afloopt; wij gaan van tevoren al praten met de erfpachtnemer. Zo vullen we elkaar aan.’

De positie in de huidige booming logistieke markt van DHG heeft er ook voor gezorgd dat de interesse uit de markt niet alleen het vastgoed van DHG betreft, maar ook het bedrijf. Hart: ‘We kregen een fors bod en zijn gaan praten in Londen. Dat heeft vertrouwen en een heel andere kijk op de zaak gegeven. Maar wel vreemd: ik loop mijn hele leven achter geld aan en als het er dan is, dan besluiten we het niet te doen!’

Slager en Hart kijken elkaar eens aan: ‘Ach, we kunnen geen dag uit elkaar, we zijn tenslotte niet voor niets buren, beste vrienden en partners. En als we hadden verkocht, hadden we de eerstkomende tijd vastgezeten om voor een stel stropdassen te werken – dat past niet echt bij ons. Bovendien: we hebben hier heel hard aan gewerkt, maar dit is echt nog niet de top van de berg. We kunnen nog veel verder met DHG.’

Over David Hart en Willem Slager

De geboren en getogen Rotterdammer David Hart is ooit begonnen als autohandelaar, maar kreeg in de jaren ’90 de smaak van het vastgoed te pakken. Dat gebeurde bij de herontwikkeling van een grote locatie in Schiedam. Hart richtte het bedrijf David Hart Vastgoed op, dat indertijd vooral belegde in bedrijfsmatig vastgoed. Het bedrijf is omgedoopt tot DHG (David Hart Group), omdat vastgoed niet meer de enige activiteit is. Hart investeert ook in bedrijven actief in of rondom logistiek. Hoewel ook ander vastgoed wordt aangepakt, blijft logistiek vastgoed aan de basis van het bedrijf staan.

Auto’s blijven overigens een passie van Hart. Hij is coureur in zijn team DHG Racing dat zich volledig concentreert op klassieke raceauto’s. Op diverse Europese circuits weet DHG menig prijs te bemachtigen. Tegenwoordig maakt ook zijn zoon Olivier deel uit van het raceteam. Ook de autohandel is niet geheel opgegeven, maar Hart concentreert zich nu wel volledig op de klassieke racewagens.

Willem Slager begon in ’99 zijn vastgoedloopbaan op 20-jarige leeftijd bij een makelaar in Den Haag. Hij kwam een paar jaar later in contact met David Hart, bij wie hij in 2003 in Schiedam ging werken. Sindsdien bekleedde hij verschillende commerciële functies binnen DHG. Slager is inmiddels naast Hart partner in DHG en als commercieel directeur verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van het bedrijf.

Over Smartlogs

De Logchain-portefeuille is de naam die DHG heeft gegeven aan de portefeuilles die verkocht worden uit de 750.000 m² aan logistiek vastgoed dat DHG momenteel ontwikkelt. De gebouwen noemt DHG Smartlogs, een samenvoeging van smart en logistics. Het zijn warehouses die aan de modernste eisen voldoen, inclusief de eisen voor de opslag van ADR-goederen – verpakte gevaarlijke stoffen. De gebouwen van minimaal 20.000 m² groot liggen doorgaans aaneengesloten waardoor campussen ontstaan van 40.000–150.000 m² groot. De locaties zijn onder meer te vinden in Moerdijk, Groot-Rotterdam, Bergen op Zoom, Ridderkerk, Den Haag, Amsterdam, Nieuw-Leusden en Venray. Deze Smartlog-distributiecentra worden allemaal in 2019 en 2020 opgeleverd.

Van die 750.000 m² is inmiddels 131.000 m² verkocht aan Patrizia Immobilien voor € 130,8 mln (zie ook pagina 46). Het gaat om Smartlog Bergen op Zoom (48.000 m²), Smartlog Rotterdam 1 (29.000 m²) en Smartlog Moerdijk (54.000 m²). Van Smartlog Moerdijk is 20.000 m² specifiek geschikt voor de op- en overslag van gevaarlijke stoffen (ADR). LogChainTwo van 300.000 m² wordt op dit moment verkocht.