DHG wil ook dit jaar in Nederland de lijst logistieke ontwikkelaars aanvoeren. Verandert dat door tijdsintensieve hobby’s, zoals races met klassieke auto’s? David Hart peinst er niet over. ‘Hoe minder ik me met de dagelijkse werkzaamheden bemoei, des te creatiever ik word.’
David Hart heeft zijn organisatie op orde, met commercieel directeur Jelle van den Akker en financieel directeur Marc Strack, die verantwoordelijk zijn voor de dagelijkse leiding. In de logistiek was het voor velen een tranendal in het afgelopen jaar, maar Hart kan series deals noemen die hem vrolijk stemmen. Hij heeft met DHG ruimte gecreëerd door eind vorig jaar met Van Lanschot Kempen & Co € 625 mln op te halen bij een bankenconsortium – het grootste Nederlandse groene financieringsarrangement van het afgelopen jaar (zie kader). Zelf wordt hij echter enthousiaster van zijn commerciële deals. ‘Wij hebben afgelopen december bijvoorbeeld zes deals gesloten. De eerste twee zijn nu naar buiten gebracht.’ Het gaat om een grote sale-and-lease-back transactie met VBI in Koudekerk en een huurovereenkomst voor een Smartlog van ruim 30.000 m² in Doetinchem, met allerlei groene innovaties. Van den Akker: ‘Wij zijn niet groen voor de bühne. We kiezen voor concrete maatregelen die effect hebben, zoals zonnedaken en gasloze verwarming. We investeren zelf met ons bedrijf TwoZero in zonnepanelen en andere energie-oplossingen. Zo kunnen we onze eigen huurders van energie voorzien.’
Simpel uitgangspunt
DHG heeft sinds 2015 ruim 1,6 mln m² aan distributiecentra gerealiseerd volgens het Smartlog-concept. Op dit moment is er nog 200.000 m² aan Smartlogs in aanbouw in Hellevoetsluis, Moerdijk en Zaandam, en heeft DHG een pijplijn van nog eens 600.000 m². Hart: ‘We hebben nog nooit zo’n grote pijplijn gehad.’ Maar Hart houdt bij alle ontwikkelingen een focus op huurinkomsten: ‘Dit jaar denken we te groeien naar € 100 mln aan huurinkomsten.’
Hoe kan DHG groeien, terwijl iedereen beweert dat de gouden tijden voor de logistiek voorbij zijn? Hart: ‘Dat klopt. Er is voor logistiek vastgoed dertig keer de huur betaald. Dat komt niet meer terug. Sommige ontwikkelaars hebben ingekocht op 26 keer de huur, waarmee het erop leek dat ze met een gezonde marge konden verkopen tegen 30 keer de huur. Wij hebben als DHG een simpel uitgangspunt: zijn we zelf blij met dit aanvangsrendement? Dus nooit te duur inkopen. Daarmee komen we ook goed weg in deze tijden van waardedaling. Ondertussen stijgen de huren nog steeds.’
Eigen acquisitie
Collega-ontwikkelaars lopen bij het hoofdkantoor van DHG in Schiedam de deur nog niet plat om geld op te halen. ‘Het komt wel voor dat logistieke partijen partnerships voorstellen, maar zij moeten veel te veel afboeken. Daar is tijd voor nodig. Nu hebben we met z’n allen natuurlijk heel goed verdiend in de gouden jaren die achter ons liggen. Ik verwacht niet dat die ooit terugkomen.’ Ondertussen wacht DHG niet af of de huurders komen. Hart: ‘We zijn niet volledig afhankelijk van makelaars. Wij doen hoofdzakelijk zelf acquisitie. Ik ben trots op het team van DHG dat niets anders doet dan bellen, bellen, bellen. Elke maandag kijken we met het hele commerciële team wat eruit komt, hoe de hazen lopen en wat er verder speelt in de markt.’
De enige deal waar DHG met de wetenschap van nu te veel voor heeft betaald, was de megatender in Rotterdam voor 14 hectare in 2022, met 100.000 m² distributie in herontwikkeling. Hart: ‘We hebben dat gedaan omdat we Rotterdam zien als onze thuishaven. Daar wilden we concurrentie zoals Panattoni niet toelaten, en daarom hebben we ons laten verleiden tot een hoge bieding. In de huidige markt is dat duur ingekocht, maar aan de andere kant: spijt heb ik er niet van.’
Participaties
Wie bij DHG aan tafel zit, weet dat het zelden alleen over stenen gaat. Het gaat om de wereld van huurders en gebruikers, of het nu gaat over betonfabrieken, kerncentrales of scheepswerven.
Kenmerk van DHG is dat zij met alle liefde mee-investeren met of in hun klanten. Hart: ‘We stellen dan wel als voorwaarde dat we niet meer dan 50% belang in een onderneming krijgen.’ Hij wil zijn eigen organisatie met 20 man compact houden en het ondernemerschap bij anderen leggen. Een andere voorwaarde is het resultaat. ‘Er moet minimaal € 1 mln winst per jaar voor ons uitkomen, anders wordt het te klein.’ DHG heeft nu acht van dit type participaties en is op zoek naar meer.
Van den Akker: ‘Qua vastgoed hebben we zowel een ontwikkelbedrijf als een beleggingsportefeuille. Dit doen we volledig zelfstandig, met 100% eigen equity. Dat maakt onze positie uniek in Nederland. Als je puur als ontwikkelaar van distributiecentra andere aandeelhouders hebt, dan zul je moeten uitleggen waarom je plotseling in een containerterminal, vliegtuighangar of ziekenhuis gaat investeren. Bij ons telt dat niet; wij weten wat er speelt en beslissen zelf. Daardoor ontstaan er nu ook ontwikkelmogelijkheden vanuit onze eigen beleggingsportefeuille.’
Opties
DHG timmert flink aan de weg. In de afgelopen jaren was het dringen op de markt, maar dat is volgens Hart voorbij. ‘Je ziet in de ProeprtyNL-lijsten van ontwikkelaars partijen die vooral opties op grond hebben. Als je alleen opties hebt, ga je in deze tijd niet ontwikkelen. Wij hebben alle gronden in onze pijplijn in bezit en wachten niet met ontwikkelen. We kijken erg uit naar de komende tijd: Onze pijplijn is groter dan ooit en we hebben de middelen en de mensen om die tot ontwikkeling te brengen.’
Al met al kan Hart nog steeds genieten van zijn switch van auto’s naar vastgoed. Hij begon ooit als Alfa Romeo-handelaar en daarna werden het Ferrari’s. Maar zijn keuze voor logistiek met het accent op de havengebieden is zelfs in turbulente tijden steeds de beste geweest.
Expansie in energie-eiland vanuit Vlissingen
In het onderzoek van PropertyNL naar vestigingssteden van de toekomst speelt Vlissingen geen rol. DHG meent dat dit voor de maritieme sector niet opgaat en dat Vlissingen juist zal groeien.
DHG investeerde vorig jaar in Vlissingen met baggeraar Jan de Nul en Deme – net zoals de Nederlandse collega’s Boskalis en Van Oord officieel aangeduid als maritieme bedrijven. Formeel ging het om joint-venture TM Edison. Die huurt 120.000 m² terrein voor een terminal van in totaal 54 hectare, en Verbrugge huurt nog eens 100.000 m² terrein voor de op- en overslag van break-bulkgoederen.
Op de terminal gaan de Belgen betonnen caissons bouwen, waarmee ze voor de kust van België ’s werelds eerste energie-eiland voor duurzame energietransitie gaan realiseren. DHG houdt zelf in Vlissingen een stuk over voor de bouw op risico van Smartlog-distributiecentra.
Daarmee moet Vlissingen een Zeeuws logistiek knooppunt worden, gericht op de zeehavens van België en het Duits–Nederlandse achterland.
Recordfinanciering DHG door Van Lanschot Kempen
Vorig jaar besloot DHG zijn Smartlogs niet langer te verkopen, maar ze in portefeuille te houden. In de periode 2019–2022 deed het bedrijf nog drie grote verkopen, voor in totaal meer dan een half miljard euro, en besloot daarna te ontwikkelen voor eigen portefeuille. Om dat te financieren maakte DHG in het afgelopen jaar met Van Lanschot Kempen een rondje langs de internationale banken.
Het team van deze adviseur bedacht onder leiding van Guus de Haan een zogenoemde ‘green loan’ en plaatste die bij een bankensyndicaat bestaande uit Aareal Bank, ABN Amro en Rabobank. Dat leverde de hoogste Nederlandse financiering van 2023 op. Met deze € 625 mln financiert DHG zowel de voltooide als de geplande projecten. De logistieke portefeuille van DHG omvat inmiddels dertien logistieke vastgoedobjecten met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 400.000 m². Ruim 300.000 m² is in aanbouw, en de pijplijn is nu gevuld met nog eens 600.000 m². Doel is om de portefeuille te laten groeien naar een omvang van 1,5–2 mln m².
Jelle van den Akker commercieel directeur
Begin vorig jaar is Jelle van den Akker aangesteld als commercieel directeur bij DHG, waarmee hij medeverantwoordelijk is geworden voor de dagelijkse leiding van het bedrijf.
Van den Akker: ‘Ik richt me op twee pijlers: het op risico ontwikkelen van grootschalige logistieke ontwikkelingen volgens ons Smartlog-warehouseconcept en het uitbreiden van onze beleggingsportefeuille in bedrijfsmatig vastgoed.’
Van den Akker was de laatste drie jaar als hoofd Asset Management verantwoordelijk voor het asset management en het commerciële management van de vastgoedportefeuille. Nu vormt hij met David Hart en financieel directeur Marc Strack de directie van DHG. Hart: ‘Met het aanstellen van Jelle hebben we gekozen voor het continueren van onze aanpak. Het bedrijf is nu zo gestructureerd dat DHG gewoon door blijft draaien, ook als mij iets zou overkomen.’
