Magazijnruimte direct beschikbaar
DHG is een van de weinige logistiek vastgoedontwikkelaars die panden volledig ‘op risico’ ontwikkelt: tijdens de start van de bouw is er meestal nog geen huurder bekend. Daarnaast verzorgt DHG bij warehouses voor gevaarlijke stoffen ook de volledige milieuvergunning, een complexe en specialistische klus.
Opslagruimte ontwikkelen, beheren en onderhouden voor logistieke dienstverleners, en daarbij ook de milieuvergunning regelen. Dat is in een notendop wat vastgoedbelegger en -ontwikkelaar DHG doet. “Dit doen we vaak op risico, wat betekent dat we nog geen huurder hebben als we starten met de bouw. Daarom zorgen we ervoor dat een pand voldoet aan alle algemeen geldende eisen en klantwensen op het gebied van efficiëntie. Voor onze klanten is dit concept natuurlijk heel voordelig: zij kunnen meestal heel snel, soms onmiddellijk, de ruimte in gebruik nemen”, aldus head of asset management Jelle van den Akker. De magazijnen worden dan ook ontwikkeld op locaties met aansluiting op het rijkswegennet. Daarnaast worden ze gebouwd met de juiste vloerbelasting, voldoende stapelhoogte en ruim voldoende laaddocks, zodat diverse vrachtauto’s tegelijkertijd kunnen worden geladen of gelost. Logistiek directeur Hans van Driel vult aan: “De indeling van een pand is erop gericht de interne rijafstanden bij de behandeling van de goederen zo kort mogelijk te houden en bij het gebruik van stellingen de ruimte zo efficiënt mogelijk in te richten. Ook kijken we bij de aankoop van de locaties of de containers vanuit de zeehavens ook via de binnenvaart van en naar de magazijnen kunnen worden vervoerd. Het is een pre als er in het gebied ook spoorverbindingen zijn, zodat er verschillende vervoersmodaliteiten voor het goederenvervoer kunnen worden gebruikt.” Recentelijk heeft DHG twee grote projecten voor gevaarlijke stoffen ontwikkeld: één in Rotterdam Europoort en één in Moerdijk, zogenoemde PGS 15-warehouses. PGS 15 is de richtlijn voor de opslag van verpakte gevaarlijke goederen. Maar als nog niet bekend is welk bedrijf erin komt met welke goederen, hoe kun je dan de milieuvergunning regelen? “Op basis van onze marktkennis kunnen we inschatten welke ADR-klassen in welke hoeveelheden mogelijk op ons afkomen. Ons uitgangspunt is dat we binnen de mogelijkheden die de vergunningverlener ons biedt een zo ruim mogelijke vergunning aanvragen”, aldus Van Driel.
Laaddocks van een PGS 15-hal in Moerdijk. In geval van een calamiteit sluiten de rolluiken automatisch de ruimte af.
ADR EN PGS 15
Het ADR is de internationale regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg. Voor de opslag van deze (verpakte) stoffen is in Nederland de richtlijn PGS 15 van kracht. PGS 15 gaat uit van de indeling van de stoffen in ADR-klassen.
Impressie van de nieuwbouw van een van de projecten in de Waalhaven. Het ligt direct aan water- en wegverbindingen.
Complex proces
Zo’n vergunningstraject voor een ADR/PGS 15-opslag duurt minimaal een jaar. Het is een uitermate complex proces van continue afstemming en fijnslijperij met het bevoegd gezag, in dit geval de DCMR Milieudienst Rijnmond. In dit proces worden het ontwerp van de gebouwen, de beschikbare blusinstallaties en de zogeheten gevarencoëfficiënt van andere bedrijven in de omgeving meegenomen. Die gevarencoëfficient geeft, in de vorm van risicocontouren, aan in hoeverre bedrijven gevaar opleveren voor de omgeving. Van Driel: “Omdat er voor een PGS 15-opslag veel meer veiligheidsmaatregelen genomen moeten worden dan voor een gewoon magazijn, is het vergunningsproces ook veel ingewikkelder.” Zo worden al deze gebouwen voorzien van een CO2-blusinstallatie, die geschikt is voor vrijwel alle ADR-klassen. Daarnaast zijn deze panden uitgerust met brandwerende compartimenten en vloeistofkerende vloeren. Het geheel is opgetrokken uit beton in plaats van gebouwd in een staalconstructie. Met andere woorden: de veiligheidsvoorzieningen zijn volledig conform de PGS 15-richtlijn. In Moerdijk is ook nog een milieuvergunning in aanvraag voor een uitbreiding van 27.000 vierkante meter. Van den Akker: “We denken erover om binnen die 27.000 vierkante meter ook een deel van het complex uit te voeren als warehouse voor ongevaarlijke goederen. Deze magazijnen worden dan gedeeltelijk voorzien van een watersprinklerinstallatie als blusvoorziening; ze hebben immers niet het hoge voorzieningsniveau van een ADR-magazijn nodig. Onze klanten hebben altijd een gemengd productportfolio met ook ongevaarlijke producten.”
“Binnen de mogelijkheden die de vergunningverlener ons biedt, vragen we een zo ruim mogelijke vergunning aan.”
De locaties waar DHG bouwt zijn niet willekeurig gekozen volgens Van Driel. “We zijn nu bijvoorbeeld een aantal bouwprojecten gestart in het Rotterdamse Waalhavengebied, dat we beschouwen als een van de beste logistieke hotspots van Nederland. De Waalhaven is met recht een multimodale locatie waar shortsea- en spoorvervoer binnen een afstand van drie kilometer beschikbaar zijn. En onze samenwerking met binnenvaartoperator UWT garandeert dat containers van de deepsea- terminals op de Maasvlakte via de binnenvaart kunnen worden aan- en afgevoerd.” Daarnaast is DHG op de Maasvlakte bezig met het grootste vastgoedontwikkelproject van Nederland: een distributiecentrum voor verschillende huurders, dat direct gelegen is aan een interne transportbaan. Die baan gaat de nabijgelegen containerterminals direct met het magazijn verbinden. “Op die manier werken wij, ondanks dat we geen logistiek dienstverlener zijn, ook mee aan een multimodale en dus duurzame wijze van vervoer.” DHG kiest, mede in het licht van de discussie over de ‘verdozing van Nederland’, voor locaties in bestaand industrieel gebied. Dus niet in zogenoemde green fields (de weilanden), maar in brown fields: oude, verwaarloosde fabrieks-, bedrijvenof haventerreinen waar zich geen bedrijfsactiviteiten meer afspelen, worden op deze manier gebruikt voor duurzame herontwikkeling. “Zo gaan onze initiatieven zo min mogelijk ten koste van het karakter van het Nederlandse landschap” besluit Van den Akker.
“Onze klanten kunnen meestal heel snel, soms onmiddellijk, de opslagruimte in gebruik nemen.”
Dit artikel is gepubliceerd in Evofenedex magazine van mei 2020