Jelle van den Akker (links) en David Hart (rechts) zien de toekomst van de logistieke sector met vertrouwen tegemoet. Foto: Roel Dijkstra fotografie / Robert Vos
Het zijn goede tijden voor het Rotterdamse DHG. De belegger en ontwikkelaar van logistiek vastgoed zet de ene na de andere hal neer. Daar blijft het niet bij. Vanwege de krapte op het energienet werd een eigen energiebedrijf opgericht. ‘Wij lossen onze problemen zelf wel op.’
Kan het toegankelijker dan David Hart en Jelle van den Akker? De laatste is net twee maanden geleden benoemd tot commercieel directeur van DHG als opvolger van Willem Slager die in februari het bedrijf verliet. ‘Kun je overmorgen?’ Uiteraard! En zo volgt twee dagen later een gesprek met oprichter Hart en Van den Akker over de ‘booming business’ die logistiek vastgoed heet in wat volgens eigen zeggen het mooiste kantoor van Nederland is: uitzicht op de Nieuwe Maas, Rotterdam én een diversiteit aan logistieke hallen met daarop het visitekaartje en logo van het bedrijf.
Gaat na het vertrek van Slager nu alles anders? Van den Akker: ‘Nee, helemaal niet. DHG staat als een huis, is hartstikke succesvol en heeft een sterk team waar ik ook al jaren onderdeel van ben. Het zou onverstandig zijn om er ineens wat anders van te maken. Ik werk nu zes jaar bij DHG, waarvan de laatste drie jaar als head of Asset management; mijn verantwoordelijkheid is veranderd, maar we gaan door met het team dat er is. Ook de klanten zijn niet anders.’
Onwijs veel plezier
Hart: ‘Ik heb onwijs veel plezier om samen met Jelle te werken. Het is niet dat ik er dagelijks ben, maar ik ben wel dagelijks betrokken.’ Hart hield zich een tijdje meer bezig met zijn andere hobby, race-auto’s. ‘Daar ben ik wel een beetje in losgegaan’, geeft hij toe. ‘Zaten we hier op kantoor miljoenendeals te doen, kreeg ik een telefoontje uit Engeland over een carburateur, daar werd ik dan helemaal blij van. De aan- of verkoop van vastgoed kost nou eenmaal tijd. Bij auto’s is dat anders. Die auto is een snelle, sexy deal, maar de handel in auto’s heeft me wel alles weer opnieuw doen waarderen: mijn liefde zit uiteindelijk niet bij de nevenactiviteiten, maar bij DHG. Ik ben weer volop terug in het bedrijf en heb meer energie dan ooit. Ik kom ook terug met grote deals. Want soms zie je vanuit een helikopter meer dan wanneer je op de grond zit.’
Zoals laatst in Vlissingen. Een relatie had geld nodig voor de aankoop van een terrein in Vlissingen, 31 hectare. Dat heeft DHG hem geleend. Hart noch van den Akker was gaan kijken want tja, ‘wat moeten we in Vlissingen?!’ Er zat een koopoptie op de deal. ‘Twee dagen voordat die optie afliep, zijn we toch gaan kijken. Wat een perfecte plek! Die zag ik niet aankomen; als we die lening niet hadden gegeven, hadden we er nooit gezeten. We zijn er met open armen ontvangen en de mensen bij het Havenbedrijf (North Sea Ports, red.) hebben echt verstand van zaken. Inmiddels hebben we nog 23 hectare extra gekocht. We gaan er bouwen. We zijn trots dat we de enige logistieke ontwikkelaar in Nederland zijn met 54 hectare met kade, dat is uniek.’
Hallen zijn mooi
Voor klachten over de ‘verdozing van Nederland’ ben je aan het verkeerde adres bij DHG, en zeker bij Hart. ‘Ik vind onze hallen wél mooi. Smaken verschillen. Vindt iedereen alle kantoorpanden aan de Zuidas wel mooi? Er staat als je het mij vraagt aan de hele Zuidas maar één mooi pand en dat is The Valley van Ronnie Rosenbaum!’
‘Verder liggen op al onze daken zonnepanelen, we leveren aan duizenden huishoudens stroom terug en dan zie ik bij Schiphol een heel weiland vol zonnepanelen liggen. Dat is toch zonde? Wij kopen dat weiland graag, bouwen er een hal en leggen dáár dan wel de zonnepanelen op.’
Vooral in havens
Natuurlijk wordt er kritisch gekeken naar locaties. Het is logisch dat er weerstand is als er hallen worden gebouwd in weilanden of tegen een woonwijk aan. Maar wij bouwen vooral in havens en andere bestaande bedrijventerreinen, op brownfields, zegt Hart. ‘Daar speelt de discussie over verdozing niet. In het verleden hebben wij meer dan een miljoen vierkante meter aan distributiecentra ontwikkeld en verkocht aan derden, ons logo staat nog op veel van die panden. Dat vind ik pleiten voor onze locaties, de kwaliteit en het ontwerp.’
‘Ik begon overigens met kleur, wijst Hart aan op de maquette in vrolijke kleuren die in zijn kamer staat, ontworpen door Jan des Bouvrie. ‘Toen wij startten met de bouw van onze eerste hallen van 100.000 m2 stond er groot op de voorpagina van Het Financieele Dagblad: ‘Jan des Bouvrie brengt kleur in de Rotterdamse Haven’. Nu moet alles grijs, er is een welstandsteam in de Rotterdamse haven dat je de keuze geeft uit alle tinten grijs. Ze willen eenheid, er mag geen kleur meer bij.’
Verouderde panden
‘Onze distributiecentra staan vaak op plekken waar voeger verouderde panden of fabrieken hebben gestaan. In Rotterdam zijn geen greenfields meer.’ Hart heeft er zin in. En lol aan, de passie waarmee hij over zijn product praat, maakt dat je hem volmondig gelijk geeft. Europa ontwikkelt zich en Nederland is essentieel in de doorvoer. ‘Daarom is er nog altijd nieuwe hoogwaardige opslagruimte nodig, en alles wat wij bouwen is al verhuurd voordat het pand er staat. We doen alles op risico, we ontwikkelen, bouwen en financieren alles zelf maar, wij zien het niet als risico, want de huurder bestaat al. Ooit waren de huurcontracten drie jaar, inmiddels is dat tien of vijftien jaar en is het hebben van een lang huurcontract voor de huurder een asset.’
DHG heeft een beleggingsportefeuille van circa 500.000 m2, bestaande uit bedrijfspanden en kantoren, en bezit in totaal drie miljoen m² terminals en andere gronden. Daarnaast ontwikkelt DHG al jaren distributiecentra volgens het eigen Smartlog- concept. In het verleden verkocht DHG die ontwikkelingen om nieuwe ontwikkelingen te kunnen financieren, maar sinds begin vorig jaar worden de ontwikkelingen niet meer verkocht. Sindsdien is ook de eigen Smartlog-portefeuille gegroeid tot bijna 600.000 m2.
Wie zoveel assets heeft als DHG, kan nóg groter denken. Naast de 600.000 m2 Smartlog-distributiecentra die DHG op dit moment in portefeuille heeft, is nog 400.000 m2 in aanbouw en over anderhalf jaar klaar. Daarmee wordt binnen anderhalf jaar deze portefeuille uitgebreid tot een miljoen vierkante meter.
Verouderd
‘We hebben veel gronden en terreinen al in eigendom. Vaak zijn die plekken goed, maar is het vastgoed verouderd, dus is het zinvol om opnieuw te ontwikkelen. Daarnaast hebben we natuurlijk een team dat elke dag alleen maar bezig is met de aankoop van gronden. Zodat we kunnen doorgaan met wat we doen: het ontwikkelen van hoogwaardig logistiek vastgoed op risico.’
Door verkopen in het verleden beschikt DHG nu volgens Hart over een grote oorlogskas. ‘Daarmee kunnen we naast het groeien van de portefeuille ook gave opportunity’s kopen.’ Van den Akker: ‘Eigenlijk maken we een tweede beleggingsportefeuille met alleen maar nieuw logistiek vastgoed. Ons doel nu is om de gronden te vinden en geschikt te maken om binnen een paar jaar naar twee miljoen vierkante meter te groeien.’
Niet meerlaags bouwen
Vraag vooral niet waarom er, bij zoveel vraag naar en gebrek aan ruimte, niet dubbellaags wordt gebouwd. Of misschien juist wel. De no-brainer leidt tot schoolmeesterlijk hoofdgeschud, een ferm ‘nee’. Hart: ‘Het rekent zich niet rond en wij geloven niet dat een klant ervoor kiest om met een vrachtwagen omhoog te rijden als er verderop in de straat ook een hal op de grond staat.’
Van den Akker: ‘Vrachtwagens kunnen de oprit blokkeren, het is lastig om naar boven te rijden. En je moet extra kolommen neerzetten op de begane grond om de verdieping te dragen. Wij zien te veel nadelen in het gebruik voor de klant.’
Naast het vastgoed investeert DHG ook in bedrijven, dat zijn er inmiddels ongeveer tien, waaronder logistieke dienstverleners, transportbedrijven, expediteurs, gevaarlijke stoffenspecialist en scheepswerven. Hart: ‘Door deze bedrijven is DHG nog meer betrokken bij de klanten die bij ons huren, we verhuren niet alleen, maar kunnen ook een adviserende rol vervullen. We zoeken altijd naar bedrijven die iets toevoegen.’
Eigen energiebedrijf
Van den Akker: ‘Over onze bedrijven gesproken: we zijn ons eigen energiebedrijf begonnen, TwoZero.’ Daarmee richt DHG zich op duurzame energieoplossingen voor zijn gebouwen en huurders. ‘We investeren in zonnepanelen op de daken van onze panden, waarmee direct zonne-energie wordt geleverd aan de huurders en zelfs aan de huurders van panden en objecten in de portefeuille waar geen of onvoldoende elektriciteit kan worden opgewekt, zoals kantoorpanden en terminals. Naast de grond en stikstof is de aansluiting op het energienet namelijk de grootste uitdaging bij nieuwe ontwikkelingen. Met ons eigen energiebedrijf kunnen we hier in de toekomst op inspringen.’
Hart: ‘Ik zal je vertellen wat we in Zaandam hebben gedaan. Als we onvoldoende elektriciteit kunnen krijgen, kan dat een hele ontwikkeling tegenhouden. Er kwam naast onze Smartlog-ontwikkeling in Zaandam een oude bedrijfshal met een koelcel te koop. Die hebben we gekocht, om vervolgens met de aansluiting van de koelcel ons nieuwe distributiecentrum van elektriciteit te kunnen voorzien. De oude hal heeft zonder koelcel voldoende aan een kleine aansluiting. De congestie op het stroomnetwerk is een steeds groter probleem, maar netbeheerders gaan extra investeren in het net. Dat proces kost alleen meer tijd dan dat wij een hal neerzetten. Dat is het leuke van DHG, we lossen de problemen zelf wel op. ‘
Hart: ‘Op plekken waar we niet een grotere aansluiting kunnen krijgen, moet je aan andere oplossingen zoals batterijsystemen denken. Ook dat gaan we met TwoZero leveren.’
Recessie
Is het denkbaar dat de klad komt in logistiek vastgoed? Wat zijn de gevolgen van een recessie? Hart: ‘Het kan alleen maar beter worden. We staan er sterk voor, we hebben steeds meer middelen om te doen wat we willen doen. Ook in een recessie is er behoefte aan distributiecentra. Er is dan misschien minder consumentenhandel, maar alle spullen moeten wel opgeslagen worden. Voor mij zijn recessies altijd interessante tijden geweest.’
Van den Akker: ‘Als er een economische slechte tijd zou komen in Europa, zal de logistieke sector ook last krijgen, maar de mate waarin is beperkt. Voedingsmiddelen en kleding zijn altijd nodig. En de industrie heeft altijd grondstoffen nodig. Daarom is de logistieke markt altijd relatief stabiel. De markt kan misschien met 10 of 20 procent inzakken, maar wordt nooit nul. En de kracht van DHG is dat we nu belegger en ontwikkelaar van logistiek vastgoed zijn, maar we zijn vrij om andere dingen te gaan doen. Als er iets voorbijkomt wat interessant en leuk is, kijken we ernaar. Er is hier nooit iemand die nee zegt. We kijken altijd of het zou kunnen passen.’
Buitenland
Is het buitenland nog een optie? Hart: ‘Nu niet, omdat we het niet leuk vinden en omdat we de knowhow niet hebben. We moeten er een goed gevoel bij hebben. Dat hebben we nu, in Nederland, met al onze projecten. Iedereen loopt hier met een glimlach rond en dat wil ik graag zo houden.’ Van den Akker: ‘We zitten in Nederland bovenop onze klanten, we kennen en begrijpen ze, we kennen de haven en weten wat daar gebeurt. In het buitenland moet je accepteren dat je er niet zo dicht opzit, dan moet je met een partner of meer externe adviseurs werken, dat kan dus nooit op de intensieve persoonlijke manier gaan zoals hier. Daar moet je dan op toegeven, dat willen we niet.’ Zijn er nog famous last words? Hart: DHG begint pas net warm te draaien.